征收款超1000万补偿方案，房屋拆迁补偿款分配问题

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1，房屋拆迁补偿款分配问题
2，宜宾市拆迁补偿标准规定宜宾市拆迁旧城改造补偿条例
3，国家征收土地补偿标准是多少依据什么来补偿怎么补偿

1，房屋拆迁补偿款分配问题

你好，那要看还有没有其他的比你们更亲的人了，如果没有那么你们是可以去争取这个钱的，但是如果有你们就不能，另外就要看外公的女儿的生前的户户口是否挂在外公的名下的。

房屋拆迁补偿款分配问题

2，宜宾市拆迁补偿标准规定宜宾市拆迁旧城改造补偿条例

宜宾市人民政府关于宜宾市中心城区国有土地上房屋征收补偿标准及有关问题的通知　　翠屏区人民政府，临港开发区管委会，市级有关部门，相关企事业单位：　　为保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，切实维护公共利益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令590号）的规定，结合宜宾市中心城区实际，现就我市翠屏区东城、南城、西城、北城、西郊、南岸、安阜、赵场、象鼻街道办事处以及临港开发区白沙湾街道办事处、沙坪街道办事处辖区内国有土地上房屋征收补偿标准及有关问题通知如下：　　一、征收补偿标准　　国有土地上房屋征收补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁补偿、住宅临时安置补偿和非住宅停产停业损失补偿。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，评估机构的选择按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）及省、市相关规定执行。　　（一）被征收房屋价值的补偿。　　1．被征收人选择货币补偿的，由房屋征收部门按照被征收房屋评估单价乘以房屋的建筑面积，对被征收人进行补偿。　　2．被征收人选择产权调换的，由房屋征收部门根据被征收房屋性质对被征收人进行安置。　　（1）被征收房屋性质为非住宅的，参照被征收房屋的建筑面积对被征收人进行安置。安置房屋建筑面积与被征收房屋建筑面积相等的部分，按照安置房屋评估价值优惠10%与被征收人结算价差；超过被征收房屋建筑面积的部分，按照安置房屋评估价值与被征收人结算价差。　　（2）被征收房屋性质为住宅的，参照被征收房屋套内建筑面积，按照就近靠户型、征收一套对应安置一套的原则，对被征收人进行安置。被征收房屋和安置房屋按照套内建筑面积和公摊面积分别调换，并根据建筑面积评估单价结算套内建筑面积价差，房屋征收部门免收公摊面积补差款。安置房屋与被征收房屋套内建筑面积相等的部分，按照安置房屋评估价值优惠10%与被征收人结算价差，超过被征收房屋套内建筑面积的部分，按照安置房屋评估价值与被征收人结算价差。　　（3）对私有住宅房屋建筑面积低于50平方米，他处无住房并持有城市居民最低生活保障金领取证的被征收人，按照不低于50平方米建筑面积的标准户型进行安置，被征收人不再支付50平方米以内建筑面积的补差款。　　3．被征收房屋的装修补偿，由房屋征收部门按照评估机构评定结果，对被征收人给予补偿。　　（二）搬迁补偿。　　1．征收商业、办公、旅馆业、仓储以及工业企业等非住宅房屋的，根据被征收房屋建筑面积（不含企业空地），按照20元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。　　2．征收仓储、工业企业等非住宅房屋涉及货物转运及大型机器设备搬迁的，资产搬迁补偿费由房屋征收部门与被征收人协商解决；协商不成的，由资产评估机构进行评估，房屋征收部门按照评估结果给予被征收人资产搬迁补偿费。　　3．征收住宅用房的，搬迁补偿标准为每户1200元/次。选择期房产权调换的，房屋征收部门按照标准给予被征收人两次搬迁补偿费。　　（三）住宅房屋临时安置补偿。　　住宅房屋临时安置补偿标准：被征收房屋建筑面积在50平方米以内（含50平方米）的，按照每户800元/月计算；被征收房屋建筑面积超过50平方米的，超出部分按照每月10元/平方米的标准计算。　　1．被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门按照住宅房屋临时安置补偿标准，一次性给予被征收人12个月的临时安置补偿费。　　2．被征收人选择期房产权调换的，房屋征收部门在过渡期限内，按照住宅房屋临时安置补偿标准给予被征收人临时安置补偿费。过渡期限从签订补偿协议并腾空交付被征收房屋之日起计算，到安置房交付次月止。安置房为砖混结构的，过渡期限不超过24个月；安置房为框架结构的，过渡期限不超过36个月。　　3．因房屋征收部门的责任使得过渡期超过上述规定的，房屋征收部门按照以下标准按月及时给予被征收人临时安置补偿费：自征收补偿协议约定交房之日起，逾期不足6个月的，逾期时间内临时安置补偿费按照规定标准的1.5倍计算；逾期6个月以上的，逾期时间内临时安置补偿费按照规定标准的2倍计算。　　（四）非住宅房屋停产停业损失补偿。　　非住宅房屋停产停业损失补偿标准，按照《宜宾市翠屏区国有土地房屋征收非住宅停产停业损失补偿标准》（附件1）的规定执行。　　1．被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门按照非住宅房屋停产停业损失补偿标准，一次性给予被征收人6个月的停产停业损失补偿费。　　2．被征收人选择产权调换的，房屋征收部门在过渡期内按照非住宅房屋停产停业损失补偿标准，给予被征收人停产停业损失补偿费。过渡期限从签订协议并腾空交付被征收房屋之日起计算，到安置房交付次月止。安置房为砖混结构的，过渡期限不超过24个月；安置房为框架结构的，过渡期限不超过36个月。　　3．因房屋征收部门的责任使得过渡期超过上述规定的，房屋征收部门按照以下标准按月及时给予被征收人停产停业损失补偿费：自征收补偿协议约定交房之日起，逾期不足1年的，逾期时间内停产停业损失补偿费按照规定标准的1.5倍计算；逾期1年以上的，逾期时间内非住宅房屋停产停业损失补偿费按照规定标准的2倍计算。　　二、政策性补助标准　　被征收房屋性质为住宅和除工业企业外的非住宅的，房屋征收部门对被征收人给予政策性补助。　　被征收人选择货币补偿的，政策性补助包括购房补助、物管费补助、室内基本设施初装费和迁移费补助；被征收人选择产权调换的，政策性补助包括物管费补助、室内基本设施初装费和迁移费补助。　　（一）购房补助。　　被征收房屋性质为非住宅的，房屋征收部门按照被征收房屋评估总价的20%给予被征收人购房补助；被征收房屋性质为住宅的，房屋征收部门按照被征收房屋评估总价的30%给予被征收人购房补助。　　（二）物管费补助。　　房屋征收部门根据被征收房屋建筑面积，按照每月1元/平方米的标准，一次性给予被征收人3年的物管费补助。被征收房屋建筑面积小于50平方米的按照50平方米计算。　　（三）室内基本设施初装费和迁移费补助。　　天然气、水表、电表、热水器等室内基本设施的初装费和迁移费，按照《宜宾市翠屏区国有土地上房屋室内基本设施初装费和迁移费补助标准》（附件2）执行。选择货币补偿的，如果被征收房屋评估报告包括天然气、水表、电表等室内设施的，不再给予被征收人相应的室内基本设施初装费补助；选择产权调换的，如果安置房屋已安装天然气、水表、电表等室内设施的，不再给予被征收人相应的室内基本设施初装费补助。　　三、搬迁奖励标准　　（一）工业企业搬迁奖励。　　征收工业企业房屋的，被征收企业在签约期限内签订征收补偿安置协议，并按照协议约定时间腾空交房的，房屋征收部门根据工业企业被征收房屋评估总价（不含企业空地，下同）分段进行奖励：1000万元（含1000万元）以下的部分，按照10%给予搬迁奖励；超过1000万元以上的部分，按照超出部分的5%给予搬迁奖励。给予被征收企业的搬迁奖励最高不超过500万元。　　（二）住宅和工业企业以外的其他非住宅房屋搬迁奖励。　　1．按时搬迁奖励。被征收人在签约期限内签订征收补偿安置协议，并按照协议约定时间腾空交房的，房屋征收部门按照非住宅房屋4万元/户、住宅房屋3万元/户的标准给予被征收人按时搬迁奖励。　　2．提前搬迁奖励。被征收人在签约期限内签订征收补偿安置协议，并在协议约定的时间之前腾空交房的，房屋征收部门按照每提前一天300元，最高不超过1万元的标准给予被征收人提前搬迁奖励。　　3．整体搬迁奖励。房屋征收部门在征收范围内划分不同的区域，区域内的被征收人均按时或者提前实施搬迁交房的，按照0.5万元/户的标准，给予该区域内的被征收人整体搬迁奖励。　　4．选择货币补偿搬迁奖励。被征收人选择货币补偿并按时或者提前搬迁交房的，房屋征收部门根据被征收房屋建筑面积，按照非住宅一层临街营业性房屋500元/平方米、其余楼层营业性房屋和非住宅房屋300元/平方米，住宅房屋300元/平方米的标准给予被征收人选择货币补偿搬迁奖励。　　四、征收补偿、政策性补助及搬迁奖励的发放　　被征收房屋价值的补偿、搬迁补偿、住宅临时安置补偿、非住宅停产停业损失补偿，政策性补助以及搬迁奖励等，以户为单位发放给被征收人。被征收人的认定，以房屋权属证书登记为准，一处房产多人共有的，按照一户认定。　　五、被征收房屋面积和房屋性质的认定　　（一）被征收房屋建筑面积的认定。　　1．被征收房屋有产权登记的，建筑面积的认定以房屋权属登记证记载的面积为准。被征收人对房屋权属登记证记载面积有异议，并提出重新确认面积书面申请的，由房屋征收部门委托或者与被征收人共同委托具备测绘资质的测绘机构，按照规定对被征收房屋进行测量后确定建筑面积。　　2．被征收房屋未经产权登记的，经相关部门认定符合下列条件的，按照上述规定测量后确定建筑面积，予以补偿。　　（1）经规划部门批准自行修建或者改、扩建的建筑物；　　（2）被征收房屋在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施以前建成、符合国家安全标准的正规建筑物，已取得合法土地使用权、由被征收人使用管理，且被征收人能提供相关建房手续，经房屋所在地街道办事处出具证明文件，并按照规定补交相关税费的。　　3．被征收房屋未经产权登记的，经相关部门认定属于非法建筑的，不计入建筑面积，不予补偿。　　（二）被征收房屋性质的认定。　　1.被征收房屋有产权登记的，房屋性质的认定以权属登记证记载为准。房屋权属登记证没有记载的，按照规划部门批准的用途确定。　　2.被征收房屋权属登记证记载为住宅，实际作为非住宅使用，但是符合下列条件之一的，应当认定为非住宅：　　（1）被征收房屋已取得规划部门改变房屋用途批准文件的；　　（2）被征收房屋在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施以前建成，能提供《规划法》实施前的营业执照、完税凭证，并按照规定补交相关税费的。　　3．被征收房屋权属登记证记载为住宅，实际作为非住宅使用，但不符合认定为非住宅条件的，认定为住宅，按照同区域、同地段、同结构住宅评估价值给予补偿。　　4.被征收房屋未经产权登记，但是符合本条第（一）项第2点的规定应当予以补偿的，房屋性质按照上述规定认定。　　六、其它特殊情况　　（一）征收出租房屋，房屋征收部门与被征收人签订征收补偿安置协议后，被征收人应当与房屋承租人就解除租赁协议等相关事宜进行协商，并在补偿协议约定的期限内腾空房屋。协商不成的，房屋租赁当事人可以依法向人民法院提起民事诉讼。　　（二）被征收人持有残疾证或者城市居民最低生活保障金领取证的，房屋征收部门给予被征收人每户2000元的困难补助。　　（三）征收个人住宅，被征收人符合廉租住房保障条件的，翠屏区政府、临港开发区管委会应当优先给予廉租住房保障。　　（四）征收非大厅式营业用房采用大厅式营业用房实行产权调换安置的，征收部门应当在厅内留出公用通道。除厅内公用通道外，厅内安置给被征收人的使用面积不得少于被征收房屋建筑面积的75%。厅内建筑面积（含分摊厅内公用通道）与被征收房屋建筑面积实行产权调换。外走廊、楼梯、厕所等厅外面积，由厅内全体房屋所有人按照规定分摊产权，共同使用与维修。　　七、按照《宜宾市中心城区企业搬迁实施办法》的规定，实施自行搬迁的企业，不适用本通知的规定。　　八、本通知自公布之日起施行，有效期2年。本通知施行前已领取房屋拆迁许可证的项目，继续按照房屋拆迁有关规定办理。原《宜宾市人民政府关于宜宾市中心城区国有土地上房屋征收补偿标准及有关问题的通知》（宜府发〔2013〕14号）同时废止。　　附件：1.宜宾市翠屏区国有土地上房屋征收非住宅（含工业企业）停产停业补偿标准　　2.宜宾市翠屏区国有土地上房屋室内基本设施初装费和迁移费补助标准　　宜宾市人民政府　　2013年11月4日　　附件1 　　宜宾市翠屏区国有土地上房屋征收非住宅　　（含工业企业）停产停业补偿标准　　区位　　街道一层营业用房　　元/月/㎡二层办公营业房　　元/月/㎡生产　　仓库用房　　元/月/㎡旧城区组团一类一级西街东街（大观楼至中心路）南街仁和街（西街至青皮树）民主路3007015 二级北大街（正街）中山街（街心花园至明伦堂）明伦堂（正街）林家巷人民路（街心花园至仁和街）清华街中心路商业街保安路文星街（童子街至一医院）200 三级东街（中心路至小北街大南街交汇处）仁和街（青皮树至人民路）大南街（临小北街）鲁家园（叙府商场至正气巷）青皮树街人民路（仁和街至翠屏山）中山街（明伦堂至中心路）140 二类一级慈善路童子街栈房街正气巷文星街（一医院至金玉街）大南街（临戎州桥）岳武里西郊路鲁家园（正气巷至水井街）中山街（中心路至咸熙街）小北街13030 二级翠柏大道东段刘臣街青年街滨江路南段翠屏路（人民四村）民生街洞天街咸熙街都长街大碑巷小碑巷滨江路西段东楼街明伦堂（侧街）专署街将军街和平街女学街县府街合江街涌泉街100 三类一级金玉街信义街民权街民族街大井巷水井街拱星街真武路忠孝街集义街北庆街外南街建设路抗建路桑林里沿江路文重街光复街致和街水池街前进路珠玉街兴隆街学盛街复兴街鲁家巷水池巷大井街交通街7020 二级打金街城墙巷丝绸街上走马街匡时街苗圃路衣服街自强里仁爱街北操场武庙街粮房街北正街（洞子口）春畅街长春街石坝街打金里较场街（含小较场）柳家街40 三级下走马街老米市街冠英街麻线街柴市街铁道巷西城角北浩巷（北浩街）翠屏巷东浩街（东浩巷）锅铺巷工业街人民三村寿昌寺街滨江路北段25 四类田湾村盐水溪居民点滨江路东段顺河街济仓巷桂花街1510 备注：未在以上街道范围内的停产停业补偿标准参照交汇街道的标准　　区位　　街道一层营业用房　　元/月/㎡二层办公营业房　　元/月/㎡生产　　仓库用房　　元/月/㎡上江北组团一类五粮液大道（又名酒泉路，高速路桥至五粮液东大门）新街月耳池街敬业路红丰东路（育才路至敬业路）育才路五粮液大道（又名岷江西路，纸厂铁路至敬业路）五粮液旧州大道（临酒都生活广场）702015 二类五粮液旧州大道（其他区域）广厦东路振兴大道（临街）致富路岷江北路红丰西路古塔路（和苑）月耳池巷红丰东路（敬业路至旧州大道）红坝路金环东路解放北路（临五粮液大道酒圣路100米之内）丹山路铁肩街40 三类创新街祥和路酒圣路五粮液大道（又名岷江西路，敬业路口至高速路桥）旧州大道（酒都生活广场以外）金鹰街致远路红霞街安康街文化街五粮液大道（敬业路至高速路）龙泉路广厦西路2515 四类凉水井街金环西路广发巷兴业街新雨园康泰街四新巷利通巷金盏园小区三河街新建西路新建东路顺达街高发路川云中路（吊黄楼）古塔路（气象站）发展街（锁江路）解放北路岷江西路岷江东路胜利街（有街牌）嘉阳院（有街牌）生产巷（有街牌）古道巷新生巷新生院凉水井街20 备注：1．未在以上街道范围内的停产停业补偿标准参照交汇街道的标准。　　2．岷江东路现待修建中，金盏园现已无该街道，被红丰东路覆盖，学堂坡小区现为致远路，粉房小区现为金鹰街，高潮门小区现为广厦东　　路，葡萄园小区现为红丰西路。　　区位街道

宜宾市拆迁补偿标准规定宜宾市拆迁旧城改造补偿条例

3，国家征收土地补偿标准是多少依据什么来补偿怎么补偿

一、问题的提出 1．按土地平均年产值作为计算土地补偿费的标准违背了以市场价值确立补偿数额的要求，即不科学，也不合理根据中国现行《土地管理法》第47条的规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。安置补助费按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。从中国现行土地管理法的规定来看，征地补偿金计算的基准是农地的年产值。众所周知，年产值是农作物产量与价格的函数，其高低受所处地区的农业生产条件和社会经济条件的影响，与被征地的区位等地价因素无关。[2]况且，近几年农产品价格不断下降，按法定标准计算出来的补偿标准根本不能解决失地农民的长远生计。从理论上讲，土地补偿费的确定很大程度上与被征地所处的区位、区域经济发展状况及区域基础设施条件等紧密相关，而与土地年产值的关联性并不明显。概括的说，现行法定的征地补偿标准游离于土地市场价格之外，严重损害了农民权益。 2．地上附着物和青苗费的补偿标准由政府规定造成了补偿偏低，极大损害了被征收人的利益根据中国现行《土地管理法》第47条的规定，地上附着物和青苗费的补偿标准由省、自治区、直辖市人民政府规定。依据规定标准进行补偿，造成的结果往往是补偿不到位，极大地损害了被征地人的利益。从中国现行的实际状况看，要么是一些地方的省、自治区、直辖市人民政府根本没有规定地上附着物和青苗费的补偿标准，而授权市、县人民政府自己规定；要么是虽然规定了补偿标准，但往往也是长时间不进行修改，该标准与地上附着物和青苗费实际价值形成较大反差。例如，2005年洛阳市洛龙区政府组织的被征地农民拆迁过程中，仍然依据1997年洛阳市政府（1997）第 71号文件，即《洛阳市建设土地地上附着物补偿标准》对砖混结构房屋按280元/平方米对实际价值1000元/平方米的房屋进行补偿，使被征地农民遭受了极大的损失。众所周知，在中国城市的房屋拆迁补偿制度中，起始也是依据政府规定的标准。对于这种其不合理的补偿制度，2001年修正的城市房屋拆迁管理条例明确了货币补偿的金额，应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。无论实践中对上述规定贯彻的如何，但该条款最起码从制度层面实现了补偿标准向市场价值的回归。同样的道理，农民的房屋也是有价值的，衡量其价值最公平的方式就是市场，任何机关规定的标准也没有市场决定的价值更具有公平性，更容易让人接受。 3．法定补偿标准偏低，与土地的实际价值形成较大反差，被征收人应当享受的利益被强行归公集体土地是农民集体的财产，在市场经济条件下其价格是土地所有权的市场价格。公平合理的征地补偿应依照等价交换原则，按市场价值对农民进行全额补偿。该市场价格不但包括土地的自身价值，还包括土地的增值。实践中，政府向农民征收土地时按农业收益支付土地补偿安置费，向社会拍卖时却按土地市场价格成交，增值达数十倍、甚至百倍，形成价格的巨大差距，农村集体土地所有者并没有分享土地出让后的增值。对于这样做的理由，有学者认为，集体土地的市场价格由两部分组成：一是农地被征收前三年平均纯收入资本化形成的“影子价格”，是“土地本身所值”；二是“农转非”之后的“自然增值”，国家应当补偿是“土地本身所值”，自然增值部分应当归公。[3] 土地的“自然增值”是早期经济学家（约翰.穆勒和亨利.乔治）使用的名词，马歇尔《经济学原理》开创的外部性理论问世后，都认为这是由于经济活动的外部性造成的外部收益（对土地供给者来说）或外部成本（对土地需求者来说）（有正收益，也可能有负收益）。它是由于土地周边土地利用活动的辐射作用改善了区位，使它获得外部经济收益，从而提高了地价。所以，所谓“自然增值”按外部性理论看来，不过是外部经济收益。经济活动中的外部性到处可见。如北京市修了城铁，城铁沿线的房子都涨了价；这类收获外部经济收益的例子比比皆是，而这些“外力增值”都没有“归公”，为什么农民土地获得的外部收益就要“涨价归公”呢？[4]这种“涨价应当归公”的思路完全处于对农民财产权的漠视。二、原因分析 1．计划经济时期长期不合理的城乡政策，未把农民作为市场经济的参与者、利益的分享者和受益者，形成了对农村地权歧视的观念，不把土地作为商品对待，决定了补偿计算标准的单一化历史上长期以来高度集中的计划经济体制，形成了一种忽视城乡差别的“城市为中心”的价值取向：国家的公共政策优先满足甚至只反映和体现城市人的利益。在计划经济背景下，农民不是市场的参与者，也不是社会发展的受益者。在土地征收过程中，政府往往以较低的补偿费获得土地，再以很高的出让金转入市场。但是，国家对征地补偿中的这部分巨额增值不予确认，也没有让失地的农民从中获利。[5]计划经济时期的这种以城市为中心的价值理念至今仍然还影响甚至支配着我国现行的土地征收补偿制度。从社会发展的角度来看，农民集体土地转为建设用地的过程，应是农民分享城市化和工业化的过程，应当有利于缩小城乡差距而不是扩大城乡差距。 2．目前法律规定的农村集体土地所有权是一种不完全的权能，农民手中的土地承包经营权是一种被虚置的土地使用权，农村土地的价格并不服从于市场规则中国1988年宪法修正案将现行宪法第十条第四款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律规定能够转让”。从宪政层面承认了集体土地使用权的有限流转。随后，《民法通则》第80条，《土地管理法》第43条、44条，《土地承包法》第32条都对集体土地使用权、经营权的流转作了进一步的规定。2004年10月18日出台的国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》规定：在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇市中农民集体土地所有建设用地使用权可以依法流转。宪法虽然规定，我国的土地分为国家所有和集体所有，但事实上集体土地所有权是一种不具备完全权能的权利，农村集体土地的最终处置权属于国家，集体所有者并没有土地出让权，因此使本属于集体的土地收益注入了国库。[6] 农民手中的土地虽然是稀缺性资源，但它本身并不服从于市场规则，也没有一个均衡的价格。政府本应当定位于土地资源的捍卫者和监督者，但实践中其却成了游戏的参与者。农民已经开始意识到他们所拥有的这块土地蕴藏着任何商品不可比拟的价值，要求分享这部分收益的愿望已不可阻挡。政府要做的是成为集体土地进入一级市场流转的游戏规则制定者，为其提供规则，通过征收土地流转税、土地增值税等实现利益分享，进而达至实现公共利益的目标。[7] 3．传统的土地征收制度是在计划经济体制下建立的，其补偿标准是与相应的就业安置相联系的，但在市场经济体制下，传统的土地征收补偿标准已经不能满足农民生存的需要，而就业安置在现实中又遭遇了很大的挑战。在计划经济时期，农民可以通过征地行为成为“城市人”，农转非的安置方式大部分农民还是乐意接受的。伴随市场经济的飞速发展，此种安置方式已经不再具有任何吸引力。当前，大部分地方都选择了货币安置为主的方式，即一次性发放安置补助费，让农民自谋职业。但是，货币安置过程中政府出钱进行一次性买断的“强制购买”把农民“一脚踢开”造成农民极大的不满。[8]失地农民因文化程度不高，缺乏就业技能，在就业方面处于明显的劣势，很容易陷入失地又失业的困境。另外，货币安置着重考虑了被征地农民眼前的生活安排，并没有与社会保障制度同步衔接。由于安置补助费偏低并不能有效解决问题。在重新就业困难，社会保障又没有足够资金支持的情况下，失地农民极易对未来的生活产生忧虑，从而导致社会的不稳定。[9] 三、它山之石 1．在西方实行市场经济的国家，关于土地用途有着严格的规划管制，土地征收属于规划的变更，依据信赖保护原则的要求，变更规划需以公正补偿为前提西方市场经济发达国家基本上都实行严格的土地用途管制制度。美国是世界上较早实施土地用途管制的国家。20世纪50年代后伴随美国城市化的进程，美国各州通过法律要求地方政府根据本地的经济发展状况和土地利用现状，划定城市增长线，分期分批发展，建筑许可的总量控制等措施来控制城市发展规模，保护优质农地。英国土地利用严格遵照其城市农村计划法，农田保护纳入计划法的约束中，谋求土地利用的整体效益。法国于1960年制定农业指导法，随后建立土地整理与农村安置公司，负责土地整理和维护耕地农用。法国将农田纳入农业区域环境保护范畴。规划用地以决定哪些土地可为非农建设使用，哪些土地为未来城市发展预留地。对划入农业区域的土地，保证至少在土地规划公布10年内，不受非农建设威胁，鼓励对农田上的投入。[10] 变更土地规划实质上违反了行政信赖保护原则，破坏了行政相对人对行政行为的合理期待，因此行政机关应当履行补偿义务，填补利害关系人的信赖损失。 2．西方市场经济国家和地区的土地以私有为主，土地市场发育比较成熟，征收补偿标准市场化的特征比较明显土地私有是西方市场经济国家私有财产制度中的一项重要内容，个人对其拥有的土地享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。当然，国家为了公共利益的需要，可以强制购买私人土地，也就是我们所说的土地征收。该种强制买卖和一般商品买卖的不同在于国家的强制购买权，但就购买价格而言仍然是正常的市场交易价格。在美国，最高法院对补偿标准的确定，通常依据公平的市场价值对财产所有者的损失进行评估。公平的市场价值[11]是美国最重要和被普遍接受的估价方式。按照日本宪法第29条第3款规定，土地征收需要补偿全部损失，即补偿被收用财产的一般市场交易价格。[12]德国基本法第14条第3款规定：补偿应当“经公众利益和关系人权益的适当斟酌予以确定”。也就是说，补偿应当与财产损失平衡，计算根据是考虑被征收财产的价值，这里的关键是流通价值（市场价）。通常应予完全补偿的根据至少包括：财产保障本身；负担平等原则；以市场原则和竞争原则为根据的现有市场秩序。[13] 3．西方市场经济国家和地区私人财产权保障制度发达，被征地人员的参与权、知情权能得到真正落实，从补偿范围看，直接损失补偿和间接损失补偿、物质补偿和精神补偿都很全面在多数国家和地区，土地征用方都给土地所有者以较为满意的补偿，征用补偿通常由两部分组成：土地征用费和土地赔偿额。其中土地征用费相当于土地价值，一般按照征用时的市场价格给足补偿；土地赔偿额是对土地权利人因征用而造成的经济及其他损失的补偿。因此，征与不征、如何征、如何补、如何安置都不取决于政府一方，由此引发的社会矛盾也少，救济制度也很完善。在美国，“合理补偿”是指补偿所有者财产的公平市场价格，包括财产的现有价值和财产未来赢利的折扣价格。美国土地征收补偿根据征用前的市场价格为计算标准，它充分考虑到土地所有者的利益，不仅补偿被征土地现有的价值，而且考虑补偿土地可预期、可预见的未来价值。英国对土地征收的补偿包括土地补偿，其标准为公开市场土地价格，此外还包括迁移费、经营损失等补偿。德国的土地征用补偿包括：土地或其他标的物损失的补偿，其标准为以土地或其他标的物在征用机关裁定征用申请当日的移转价值或市场价值；营业损失补偿，其标准为在其他土地投资可获得的同等收益；征用标的物上的一切附带损失补偿。[14] 四、几点建议 1．改革现行不合理的土地产权制度，还权于农民对于如何改革中国集体土地的产权制度，有学者指出，承认农户承包经营土地的完全转让权，包括农业用途和非农业用途的转让承包土地的权利；农户在非农用地市场转让土地经营权，在符合土地利用规划和土地用途管制的前提下，自愿选择各种合约方式和开发方式。[15]与上述观点不谋而合，有学者认为在现有制度框架内，进一步弱化集体所有权，强化农户承包权。这种承包权把占有、使用、收益和处分权都给农户，农户成为实在的而不是名义上的土地主人。这就从根本上解决了保护农民在土地上的权益问题，也使耕地保护有了真正的主体。[16] 笔者认为，农地产权改革的关键是要进一步调整农民同土地之间的关系，重塑农民作为土地主人的地位。首先，应当强化农民的土地使用权，明确土地使用权不仅仅限于承包经营权，还包括完整的转让权和收益权，使农民直接支配土地。其次，消除各种观念上的和人为的对农民土地使用权期限的限制。 2．尽快制定土地利用规划法，明确土地用途规划的产生和变更程序土地用途管制是指国家为保证土地资源的合理利用，经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用规划，划定土地用途区，确定土地使用限制条件，并要求土地的所有者、使用者严格按照国家规定的土地用途利用土地的制度。虽然中国土地管理法也确立了相应的土地用途管制制度，但是对于土地用途规划的制定、变更程序以及用途规划变更的附随补偿义务等都缺乏具有可操作性的规定。因此，中国应尽快制定土地利用规划法，完善土地用途的产生和变更程序，明确用途规划变更的补偿义务。 3．尽快制定土地征收法，确立土地的市场价格为补偿计算标准的制度，实现安置方式的多样化如前所述，世界各国的土地征收补偿均以土地的市场价值为补偿的计算标准，并且同时也建立了完善的市场价格评估机制。例如，在美国的土地征收中，确立市场价值的方法包括市场数据或比较销售方法、收入方法、替代物品原理法、开发成本方法等。[17]中国承认农民对土地的完整转让权后，必然应当建立与之对应的以土地市场价值为补偿基准的补偿标准。此外，还应当实现土地征收补偿方式的多样化。根据日本、德国等国家的法律规定，土地征收的补偿方式既可以采用货币补偿，也可以采取留地补偿和替代地补偿相结合的方式。从中国目前各地的实际做法来看，留地补偿是一种非常受欢迎的补偿安置方式。因此，中国应当确立多元化的征地补偿安置方式。 4．扭转观念，把失地补偿制度与社会保障制度相分离针对农民失地后生活没有保障，工作很难落实的现状，不少学者提出建立失地农民基本生活保障制度并逐步与城镇社会保障并轨是失地农民问题的最终解决之道，并提出从征地出让收益金中提取部分资金作为征地调节资金，用于失地农民的社会保障。[18]从形式上看，这种思路似乎是在解决农民的国民待遇问题，把农民也纳入社会保障体系。事实上，农民和城市人一样，都应当享受同等的待遇和保护，无论是失地农民，还是其他的农民，其都应当享受社会建立的保障制度，而不能拿农民的土地补偿金建立所谓的社会保障制度。因此，必须扭转观念，逐步建立农村的社会保障制度，实现征地补偿和社会保障制度的分离。依据《土地法》第47条第2款可知：土地补偿费＝该耕地被征收前三年平均年产值×补偿倍数。根据地方是否制定了统一年产值标准，土地补偿费的计算公式有以下两种情形： 1.在制定统一年产值标准的情况下，土地补偿费的计算方式依据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》以及国土资源部《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》等文件的规定，所谓征地统一年产值标准是在一定区域范围内（以市、县行政区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准，征地补偿做到同地同价，统一年产值标准应设定基准时点，一般3～5年调整一次。因此，如果被征地所在市、县已有征地统一年产值，那么结合《土地法》第47条第2款可知：土地补偿费＝被征耕地面积×该耕地每单位面积统一年产值标准×补偿倍数 2.在没有制定统一年产值标准的情况下，土地补偿费的计算地方实践中通常根据统计年报表计算出征地前三年该耕地的平均年产量(也可以采取由地方政府根据统计年产量，分区域定出年产量)乘以平均农作物价格得出该耕地被征前三年平均年产值。其中农作物价格在调查市场价格和国家牌价(包括征购价和超购价)的基础上，选择两者中较高价格确定。而且耕地的年产量也应当包括各类作物的主、副产品的产量。即在没有制定统一年产值标准的情况下，结合《土地法》第47条第2款可知：土地补偿费＝该耕地前三年平均年产量(包括副产品)×平均农作物价格×补偿倍数。

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